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Novas Leis do Crédito à Habitação entraram em vigor a 12 de Novembro

Lei do crédito à habitação publicada em Diário da República

Foram publicados a 9 de Novembro em Diário da República os quatro diplomas no âmbito do crédito à habitação que tinham já sido votados na Assembleia da República, em meados de Setembro.

PPR podem ser utilizados para pagar crédito à habitação Um dos diplomas refere-se ao reembolso dos planos de poupança para pagar o crédito à habitação. Esta legislação, que entra em vigor, a 1 de Janeiro, passará a permitir o reembolso dos planos de poupança reforma ou educação, sem qualquer penalização, para cumprir as responsabilidades com o crédito à habitação.

Regime extraordinário vai facilitar reestruturação do crédito
Outro diploma refere-se ao “regime extraordinário de protecção de devedores de crédito à habitação em situação económica muito difícil” e entrou em vigor no dia seguinte ao da sua publicação, ou seja, no dia 12 de Novembro.
Trata-se de um regime que vai vigorar até ao final de 2015, período que pode depois ser prolongado na sequência da avaliação do impacto global destas medidas. Este regime foi apresentado pelos partidos da maioria parlamentar.
As medidas que constam deste diploma destinam-se a agregados familiares em situação económica muito difícil. Estes devem reunir, cumulativamente, os seguintes requisitos: um dos membros do agregado familiar estar em situação de desemprego ou haver uma redução do rendimento anual bruto igual ou superior a 35%; a taxa de esforço com o crédito à habitação ter aumentado para um valor igual ou superior a 45% para agregados com dependentes e igual ou superior a 50% para agregados sem dependentes; o valor do património financeiro de todos os membros do agregado ser inferior a metade do rendimento anual bruto; o património imobiliário ser unicamente constituído pelo imóvel que seja habitação única e permanente e por garagens ou imóveis não edificáveis até 20 mil euros; o rendimento anual bruto o agregado não exceder 12 vezes o valor máximo calculado em função da composição do agregado familiar e correspondente à soma de parcelas (100% do salário mínimo pelo mutuário, 70% do salário mínimo por cada membro do agregado e 50% do salário mínimo por cada membro do agregado que seja menor de idade).
Neste regime, em caso de incumprimento no crédito à habitação, o cliente passará a ter direito à aplicação de medidas de protecção que podem passar por um plano de reestruturação das dívidas emergentes, por medidas complementares ao plano de reestruturação e por medidas substitutivas da execução hipotecária.
Na reestruturação, o mutuário poderá gozar de um período de carência de 12 a 48 meses ou do estabelecimento de um valor residual do plano de amortizações até 30%, de um alargamento do prazo de amortização do empréstimo até 50 anos, de redução do “spread” até ao mínimo de 0,25% durante o período de carência, ou de um empréstimo adicional autónomo para suportar temporariamente o crédito à habitação.
No caso das medidas substitutivas, que pretendem evitar a execução da hipoteca, o cliente pode ter acesso à dação em cumprimento, venda do imóvel a um FIIAH (fundos de investimento imobiliário para arrendamento habitacional) ou troca por uma habitação de valor inferior.
No caso da dação em cumprimento, a dívida face ao banco extingue-se quando a soma do valor da avaliação actual do imóvel e das prestações já pagas for, pelo menos, igual ao valor do empréstimo inicial, ou o valor da avaliação actual for igual ou superior ao capital em dívida.

Bancos proibidos de aumentar “spreads” em caso de renegociação

Outro diploma, isa “criar salvaguardas para os mutuários de crédito à habitação”. Por um lado, dica estabelecido que “a aprovação dos empréstimos e fixação das respectivas condições deve atender ao perfil de risco da operação de crédito”.
Por outro lado, a instituição financeira e o cliente podem acordar sujeitar o empréstimo a determinadas condições, nomeadamente que a venda executiva e a dação em cumprimento extinguem integralmente a dívida, na sequência de incumprimento.
O banco ficará ainda proibido de agravar os encargos com o crédito à habitação, nomeadamente o “spread”, no caso de renegociação para arrendamento a terceiros, por mudança de local de trabalho ou situação de desemprego. Já no caso de renegociação por divórcio ou morte, esta proibição apenas se aplica se a taxa se esforço inferior a 55% ou 60% no caso de agregados familiares com dois ou mais dependentes.
Este regime entra em vigor 30 dias depois da sua publicação.
Novas regras para a execução de penhoras e estabelecimento do valor de venda Foi ainda publicado o diploma que “altera o Código de Processo Civil, modificando as regras relativas à ordem de realização da penhora e à determinação do valor de base da venda de imóveis em processo de execução”. Entru em vigor na segunda-feira dia 12 de Novembro.
Esta “lei aplica-se a todos os processos pendentes, excepto àqueles em que a penhora já tiver sido concretizada de acordo com os critérios legais então em vigor”, pode ler-se em Diário da República.
A penhora de imóveis só será permitida se a penhora de outros bens não permita a satisfação integral da dívida no prazo de doze meses, no caso de a dívida não exceder metade do valor da alçada do tribunal de primeira instância e o imóvel seja a habitação própria do executado, no prazo de dezoito meses, no caso de a dívida exceder metade do valor da alçada do tribunal de primeira instância e o imóvel seja a habitação própria, ou no prazo de seis meses, nos restantes casos.
Para a determinação do valor de base de venda dos imóveis em caso de execução, este será o maior de dois valores, ou do valor patrimonial tributário, em avaliação efectuada há menos de seis anos, ou do valor de mercado.

Saiba como pode renegociar o crédito à habitação

Os consumidores vão contar com um regime geral de protecção no crédito à habitação. Saiba o que pode fazer.

Quem pode beneficiar destas medidas?
Este regime engloba agregados familiares em que pelo menos um dos membros esteja desempregado, ou tenha havido uma perda igual ou superior a 35% do rendimento anual bruto. A taxa de esforço com o empréstimo seja igual ou superior a 45% para agregados com dependentes, ou 50% para agregados sem dependentes. A soma dos rendimentos mensais brutos de todos os membros têm de ser inferior ao máximo de 1.552 euros. O valor patrimonial tributário do imóvel não pode exceder entre 90 e 120 mil euros, de acordo com a sua localização. No entanto, os bancos podem decidir aplicar este regime a mutuários que não preencham todos os critérios.

Que medidas é que o banco pode propor?

Reunidos os critérios que definem os agregados familiares em situação económica muito difícil, a instituição financeira apresentará um plano de reestruturação. Este poderá incluir uma ou mais das seguintes medidas: concessão de um período de carência mínimo de 12 meses e máximo de quatro anos ou estabelecimento de um valor residual do capital em dívida até 30%, alargamento do prazo do empréstimo, redução do “spread” durante o período de carência para um mínimo de 0,25% ou concessão de um empréstimo adicional para suportar temporariamente o pagamento do crédito à habitação. A adopção deste plano não pode significar a alteração das restantes condições do contrato.

E se o plano de reestruturação falhar?

Se mesmo depois de aplicadas as medidas de reestruturação o cumprimento do empréstimo for inviável, a instituição financeira pode optar por apresentar medidas complementares. Estas são as mesmas modalidades referidas antes que não tenham sido ainda aplicadas. Podem ainda ser medidas complementares a carência total até 12 meses ou a redução parcial do capital por amortizar. Mas, o banco pode optar por não o fazer, aplicando medidas substitutivas à execução.
E se mesmo assim não conseguir pagar o crédito?

Neste caso, a instituição financeira terá que propor medidas substitutivas da execução da hipoteca. São três as modalidades possíveis. Uma delas é a venda do imóvel a um Fundo de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional, podendo o cliente arrendar o imóvel. Outra é a troca por uma habitação de valor inferior, que pertença ao banco ou a terceiro. A diferença entre os valores dos imóveis será deduzido ao capital em dívida. Uma outra medida é a dação em pagamento, que permite ao mutuário permanecer durante seis meses no imóvel.
A entrega da casa extingue a dívida?

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Depois da entrada em vigor deste diploma, os bancos ficam obrigados a aceitar a dação em pagamento. E a entrega da casa pode significar o fim das responsabilidades para com o banco em duas circunstâncias. Ou quando a soma da avaliação actual do imóvel e das prestações já pagas for igual ou superior ao valor do empréstimo inicial. Ou quando o valor da avaliação actual for igual ou superior ao capital que se encontre em dívida.
O que acontece se depois da dação ainda tiver dívidas?

No caso de a dação em pagamento não for suficiente para extinguir a dívida, apenas resta a dívida em capital, extinguindo-se a dívida de juros e comissões. Nesta dívida remanescente, são aplicados as mesmas condições do crédito inicial e o banco não pode exigir garantias adicionais.
Um contrato novo pode já prever a dação?

Sim. O regime geral de PSD e CDS prevê que, em contratos futuros, o banco e o mutuário podem acordar sujeitar o crédito a regras especiais. Entre estas está que, em venda executiva ou dação em pagamento fruto da entrada em incumprimento, fiquem extintas as obrigações para com a instituição financeira.
Vou arrendar a minha casa. O banco pode aumentar o “spread”?

O regime geral define que os bancos serão proibidos de agravar os encargos com o crédito à habitação, nomeadamente o “spread” por arrendamento a terceiros, como consequência de mudança de local de trabalho ou de desemprego.

E se me divorciar?

A renegociação do crédito por divórcio, separação de bens ou morte também não poderá justificar agravamento dos encargos, caso o mutuário fique com uma taxa de esforço inferior a 55% nos agregados com menos de dois dependentes e inferior a 60% nos agregados com mais de dois dependentes.

Tenho um PPR que queria aplicar no pagamento do crédito. Posso fazê-lo?

Pode. O montante que tem aplicado em planos poupança reforma ou plano poupança educação poderá ser utilizado para pagar as prestações do crédito à habitação, sem que com isso sofra qualquer penalização ou perda de benefícios fiscais.
Quando entra em vigor esta legislação?

O regime geral do crédito à habitação entrará em vigor trinta dias após a sua publicação. Já o regime extraordinário, que estará vigente até ao final de 2015, entra em vigor no dia seguinte à publicação.

In Jornal de Negócios